ローンについて

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住宅ローンの審査ポイントイメージ

住宅ローンの審査ポイントをご存知ですか

マイホームを手に入れる時、ほとんどの方は住宅ローンをご利用されます。
何千万円という非現実的な金額の買い物をして更に何千万円という多額の借入をすることになりますので、住宅ローン比較や住宅ローン選びに余念がない方は多いと思います。
返済期間を考えると永いパートナー選び、様々な情報を収集把握することは大切なことです。
ただし、申込の次に待つ"住宅ローンの審査"については、みなさん、どこまでしっかり理解されているのでしょうか?
審査基準は各金融機関により異なり、内容を明確にはしておりません。
何となく自分は大丈夫だろうと思っている方も少なくないかもしれませんが、近年住宅ローン金利が低くなり、住宅ローンの焦げ付きなどを補てんする余裕がなくなった金融機関においては、 審査基準をどんどん厳しくしている状況で、実際にはそう楽観できるものではなくなってきました。
やはり事前に住宅ローンの審査のポイントを理解したうえで万全の準備をして頂ければと思います。
ここでは、審査ポイントを2項目に分けてご説明します。

【1】借りる人・申込内容に対する審査ポイント

債務(借金)状況

まず調査されるのは「借金をきちんと返しているか

きちんと住宅ローンを返済してくれるかどうか、というのを調べる上で重要になってくるのは今までの借入・返済暦。
こうした借入暦=個人信用情報は、銀行・クレジット会社・信販会社・消費者金融会社といった主要な金融機関同士で共有できる仕組みができています。
これを信用情報照会と言い、銀行に限らず借入を申し込まれた金融機関は真っ先にこれを調べます。
したがって仮審査の段階でNGとなるケースというのは、この照会で引っかかったからかもしれません。
初めて取引する金融機関でも以前の情報が共有されることを考えれば、自動車ローンやクレジットカード、消費者金融など、どんな借入であれ、しっかり遅滞なく返済することが重要です。

勤務先・勤続年数・雇用形態

会社の規模よりも、安定した収入と勤続年数がポイント

勤務先も当然チェック対象です。
ただ、最近の調査などを見ると、勤務先は重要な審査項目ではないと回答する金融機関も増えているようです。大企業だから安泰だとか、中小企業だから不安といった安直な線引きはもはやできにくくなっているということですね。
一方、安定した収入があるほど返済能力が高いと見られるので、勤続年数が長いほど有利に。一般的には、勤続3年以上が条件と言われていますが、回答内容では1年以上と3年以上に分かれた。
また、残念ながら派遣社員や契約社員は融資対象外とする回答が多く、状況により雇用の安定性が低いと見られてしまう場合があるようです。

年収(収入)と返済負担率

収入が多いから「通る」わけではありません

収入の多寡については、住宅ローンの借入額や物件価格にもよりますので、一概に「多ければ通る」・「少なければ通らない」というものではありませんが、金融機関に慎重にチェックされるのはその安定性です。
最も評価が高いのはやはり、公務員や正社員で、雇用形態が契約社員や派遣社員、パートなどの場合は審査が厳しくなっていきます。
また、自営業者や会社経営者は一般的には収入が不安定の場合が多いので、過去3年間の、個人だけでなく会社の損益状況を調べられるのが一般的です。

返済負担率とは、ローンの年間返済額を年収で割ったもの。
源泉徴収票の税込み年収が600万円でローンの年間返済額が150万円なら、返済負担率は25%になるので一般的に銀行では、この返済負担率を年収などに応じて、合格ラインを25%~30%程度に置いているところが多いようです。

 

健康状況

万一の場合に備えて

どうして健康状態が問題になるかというと、ほとんどの金融機関では住宅ローンの利用にあたり、この団体信用生命保険の加入を必須としているからです。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りている人が亡くなった場合に、住宅ローンが全て返済されて住宅は残るという、家族にはありがたい生命保険です。
しかしながら保険である以上、最低限の審査があり、万が一、保険の審査に通らなかった場合には、住宅ローンを借りることはかなり難しくなります。
ただし数は多くありませんが、団体信用生命保険への加入が不要な住宅ローンもありますので(フラット35など)、じっくり調べていただければと思います。

完済時年齢

定年後にも返済する計画は注意が必要

年齢については、一般的に、借入時は20歳以上70歳まで、完済時年齢は80歳までというのが多いようです。具体的には、借入時年齢の上限にばらつきがありますが、完済時年齢は80歳未満という回答が圧倒的。
だからと言って、50歳で返済期間30年のローンが簡単に組めるかというと、定年後の返済期間が長いため、返済期間を短くしなければ借りられないということもあるので注意が必要です。

【2】物件内容に対する審査ポイント

担保評価額

住宅価格があいまいになる中古住宅は、特に柔軟な資金計画を

一般的に融資を受ける際、物件には担保として銀行の抵当権をつけます。
新築の場合は、物件価格やそれに付随する費用を含めた全額をそのまま担保評価額とする場合が多いです。
しかしながら立地や建物のグレード、近隣の取引事例から乖離していると判断された場合には、路線価等から実態に近い担保価格を算出したり、専門家に依頼してより正しい評価額を計算される場合があります。その場合は購入価格=担保価格とならない場合がありますので注意が必要です。
仮に担保価格が購入価格より低く設定された場合には、差額を自己資金で負担する必要が出てきます。
中古物件の場合は、住宅価格がよりあいまいとなってきますので、金融機関によって担保価格を再計算される可能性が相対的に高く、結果的に住宅ローンの貸出額が希望額に届かない可能性も高くなりますのでご注意ください。
特に建物の担保評価額については、10年経てばほぼ価値がゼロと計算されます。実感に合わない価格となることもありますので、ある程度柔軟な資金計画を考えておく必要があります。

担保物件の的格性

問題のない物件であることが大切

権利関係や建築基準法、または各種規制に抵触していないか・接道条件はどうかといった点など担保として問題のない物件か総合的に調査されます。

物件内容に対する審査ポイントイメージ

ほとんどの銀行は借りる人ごとに詳しく返済能力を審査しています。
契約社員でも勤続年数が長く安定しているとか、転職したてでも年収が上がる場合は返済できると見なすとか、金融機関によって審査基準が違うこともあります。
審査が通らなかったと言って諦めずに、複数の金融機関にあたるのも一つの手段です。
ただし、無理な借り入れを希望している場合は、物件を見直して借入額を減らすなど検討が必要となる場合もあります。

住宅ローンを実行する条件は、金融機関は購入物件である住宅を担保にし、かつ、購入者が居宅として利用することが大前提となります。
勤務先があまりにも遠く通勤は無理だろう・・居住用ではなく投資目的ではないかと判断されるケースもあります。
その点も審査のポイントとなりますのでご注意くださいね。

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